Daniel

Welkom allemaal bij deze Van Lanschot Kempen Podcast. Vandaag zullen we de complexiteit van investeren in onroerend goed bespreken. We zullen ons richten op hoe de vastgoedmarkt is veranderd, waarom de traditionele koop-en-vasthoud-strategie verouderd is, en hoe wij, bij Van Lanschot Kempen, onze klanten helpen om zich in deze markten en hun complexiteit te begeven.

Mijn naam is Daniel Whitaker. Ik maak deel uit ons institutionele relaties team hier bij Van Lanschot Kempen, en ik richt me specifiek op alternatieve beleggingen. Vandaag spreek ik met onze co-head van vastgoedactiva, Jorrit Arissen. Jorrit heeft meer dan 20 jaar ervaring in vastgoedbeleggingen. Samen met zijn collega's beheert hij mandaten voor beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed voor onze klanten, in verschillende geografische gebieden en sectoren.

Goedemorgen, Jorrit.

Jorrit

Hoi Daniel. Leuk om hier te zijn.

Daniel

Voordat we beginnen, wil ik graag benadrukken dat deze podcast is gemaakt voor professionele beleggers en alleen ter informatie dient. Het biedt onvoldoende informatie voor een beleggingsbeslissing en bevat geen beleggingsadvies. De waarde van beleggingen en het inkomen uit beleggingen kunnen zowel dalen als stijgen en zijn niet gegarandeerd. Beleggers kunnen mogelijk niet het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag ontvangen.

Jorrit, om te beginnen. Kun je de luisteraars kort vertellen wat jij verstaat onder onroerend goed en wat uniek is aan het risico-rendementsprofiel van onroerend goed?

Jorrit

Natuurlijk, onroerend goed zijn de bezittingen waarin we wonen, werken, winkelen, ontspannen en plezier hebben. En ook waar we deze podcast opnemen. Het zijn de gebouwen die ons in staat stellen deze diensten te verlenen.

Ik denk aan woonhuizen, kantoren, logistiek, winkels - dat zijn typisch de meer traditionele sectoren. Maar er zijn ook meer niche-sectoren zoals scholen, studentenhuisvesting, self-storage, bioscopen - je kunt zien dat onroerend goed een vitale rol speelt in ons dagelijks leven.

Huurders huren deze bezittingen voor de lange termijn en deze huurovereenkomsten volgen de inflatie. En wat we zien is dat voor goede locaties, waar de vraag het aanbod overstijgt, het de inflatie zal overtreffen.

Het unieke kenmerk van onroerend goed is dat een groot deel, doorgaans 75% van de waarde, wordt bepaald door de locatie, en meer specifiek, het land waarop het is gebouwd. En land is geen afschrijvende bezitting, daarom behoudt onroerend goed meestal zijn waarde.

Daniel

Bedankt Jorrit. Dat is een holistische en traditionele definitie van onroerend goed. Harvard heeft heel duidelijk gemaakt dat er in de afgelopen tijd enige onrust is geweest op de vastgoedmarkten over de hele wereld. Kun je alsjeblieft beschrijven wat er is gebeurd en wat dit betekent voor beleggers in deze sector?

Jorrit

Ja, om inflatie te bestrijden, hebben centrale banken wereldwijd de rente verhoogd en dit heeft geleid tot een herwaardering van alle activaklassen, inclusief onroerend goed. Als de rendementen op staatsobligaties stijgen, zullen beleggers ook een hoger rendement eisen op andere activaklassen. De belangrijkste vraag is of het rendement op activa kan worden verbeterd door een hogere huurgroei, of dat de aanvankelijke rendementen moeten stijgen om dit te compenseren. Als het aanvankelijke rendement stijgt, daalt de waarde om het weer voldoende aantrekkelijk te maken.

Bovendien zien we dat consumentenvoorkeuren en dus ook de eisen van huurders steeds sneller veranderen. En tot slot zien we in bijna elke markt dat regelgeving met betrekking tot ESG, op de een of andere manier, en het streven naar klimaatneutraliteit, invloed heeft op de vastgoedmarkten. Om je vastgoed concurrerend te houden, moet je proactief zijn en investeren voor de toekomst.

Daniel

Duidelijk. Veel van onze klanten zijn institutionele beleggers en zij hebben traditioneel een koop-en-vasthoud-strategie gebruikt voor hun vastgoedportefeuilles, wat heel gebruikelijk is binnen die klantensegment. Ik begrijp dat jij dit niet de beste aanpak vindt. Kun je onze luisteraars vertellen waarom en hoe de alternatieve aanpak eruit kan zien?

Jorrit 

Natuurlijk, Daniel. Onroerend goed was vroeger heel saai. Eerlijk gezegd is dat ook de reden waarom ik ervoor heb gekozen om mijn carrière in onroerend goed te beginnen. Maar wat ik in de loop der jaren heb geleerd, is dat het behoorlijk dynamisch is geworden.

Bij een traditionele koop-en-vasthoud-strategie verbinden beleggers zich aan een fonds of een investering op basis van eerdere positieve prestaties, zonder rekening te houden met enkele van de verwachte rendementen die nog moeten komen. En door deze kortzichtigheid is de kans groter dat beleggers sectoren over het hoofd zien die een significante verandering in de fundamenten doormaken. Zoals we eerder bespraken, zien we dit vandaag bijvoorbeeld bij kantoren, en eerder bij winkels, en dit betekent dat tactische switches om rendementen te optimaliseren onwaarschijnlijk worden. En vanwege de dynamiek op de markt zien we dat de spreiding in rendementen enorm is.

In onze alternatieve beleggingsoplossing nemen we deze toekomstige trends en thema's op in onze analyse en vergelijken we voortdurend vastgoedinvesteringsmogelijkheden wereldwijd.

Op deze manier proberen we toekomstige winnaars en verliezers te identificeren. Als de fundamenten veranderen, en bijvoorbeeld de risico-rendementskenmerken veranderen, zoals nu met stijgende rentetarieven of als ESG-eisen veranderen, worden onze modellen bijgewerkt om dit weer te geven en kunnen er snel en overtuigende tactische switches worden gemaakt.

Door potentiële verliezers in een vroeg stadium te identificeren, kunnen we op een slimme manier kapitaal inzetten bij instap en uitstap, en kunnen we onze klanten behoeden voor mogelijke verliezen. Wat mensen vaak vergeten zijn de kosten die gepaard gaan met verliezers, en zodra een investering verslechtert, kost het onevenredig veel tijd, geld en energie, en mogelijk ook reputatierisico, om weer op het goede spoor te komen.

Een klant zou dit te allen tijde moeten proberen te vermijden. En daar kunnen wij hen precies bij helpen.

Daniel

Dat is een zeer leerzame samenvatting van jullie toekomstgerichte filosofie. Kun je iets meer in detail uitleggen hoe jullie proces in de praktijk werkt?

Jorrit

Natuurlijk. In onroerend goed is elk gebouw uniek en dat is geweldig omdat het helpt bij de diversificatie. Maar het brengt ook een echte uitdaging met zich mee bij het investeren in onroerend goed. Want hoe vergelijk je consequent zo'n 500.000 gebouwen die eigendom zijn van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en 50 private vastgoedfondsen in een universum van 1500 verschillende markten of 31.000 verschillende submarkten. Dit gaat simpelweg buiten de mogelijkheden van de menselijke hersenen. En daarom hebben we een investeringsbenadering ontwikkeld die wordt ondersteund door big data. We zijn hier 12 jaar geleden mee begonnen en vandaag de dag verwerken we dagelijks zo'n 25 miljoen datapunten.

We combineren deze meer kwalitatieve inzichten met toekomstige trends, thema's en regelgevingsvereisten. En zo berekenen we voor elk afzonderlijk bezit een locatiescore en een gebouwkwaliteitsscore, die de verwachte toekomstige huurgroei en toekomstig benodigd kapitaal bepalen om een positieve kasstroom te behouden. Met behulp van deze berekende verwachte rendementen stellen we onze portefeuille samen.

Daniel

Oké, dus even samenvattend, het is echt een op data gebaseerde aanpak die de beleggingsthese stuurt, maar die ook wordt aangevuld met jullie eigen kwalitatieve toekomstgerichte inzichten.

Jorrit

Absoluut. Wat we ook zien is dat elke klant uniek is. Elke klant heeft zijn eigen unieke portefeuille en heeft verschillende doelstellingen bij het beleggen in onroerend goed. Bijvoorbeeld als het gaat om risicotolerantie, de gewenste liquiditeit, het streefrendement, enzovoort. En binnen onze alternatieve beleggingsoplossing kunnen we klanten helpen om hun vastgoedportefeuille klaar te maken voor de toekomst - ongeacht wat de toekomst brengt.

Daniel

Geweldig. Bedankt Jorrit. Laten we even weggaan van de data, wat zijn jouw visies op taxatiewaarden? Zijn ze een nuttig instrument binnen jullie proces?

Jorrit

Dat denk ik niet. Ik geloof niet dat taxatiewaarden een erg nuttig inzicht zijn bij het beleggen in onroerend goed. Taxatiewaarden zijn nodig voor de bank als je een hypotheek wilt krijgen, maar taxatiewaarden mogen volgens de regels niet vooruitkijken en toekomstige trends, thema's of regelgevingsveranderingen zoals klimaatrisico's meenemen. Deze toekomstige veranderingen zijn echter essentieel bij het beoordelen van onroerend goed, omdat je doorgaans voor de lange termijn investeert. Kijk niet terug - we gaan niet die kant op, kijk vooruit.

Daniel

Over de lange termijn gesproken. Wat is jouw visie op duurzaamheid? Hoe speelt dit een rol bij waarderingen?

Jorrit

Ik wil een betere toekomst voor mijn dochters, en ik wil dat ze opgroeien op een gezonde planeet. Steeds meer mensen denken niet alleen zo, maar handelen er ook naar.

Het is niet alleen de regelgeving die verhuurders dwingt om de duurzaamheid van gebouwen te verbeteren, maar het zijn ook de huurders die hier echt om vragen. We zien een groeiende tweedeling op de markt tussen moderne, efficiënte en duurzame kantoren, die de hoogste huren ooit vragen, dit is voor velen verrassend. En aan de andere kant hebben traditionele kantoren het moeilijk.

Naar mijn mening is duurzaamheid in onroerend goed de grootste onderwaardering die er is. Veel mensen praten over het belang van duurzaamheid, maar slechts heel weinig integreren het daadwerkelijk in hun investeringsproces en kunnen er echt een prijs aan toekennen. In onze alternatieve beleggingsoplossing voor onroerend goed bepalen we zowel de transactierisico's als de risico's van fysieke activa. We identificeren welke risico's van activa gestrand kunnen raken en we berekenen welke investeringen nodig zijn om in lijn te zijn met het klimaatdoel van Parijs.

Daniel

Begrepen, dus het duurzaamheidsprofiel van een pand is al een zeer belangrijk onderdeel van de waardering, maar dit zal in toenemende mate het geval zijn.

Jorrit

Absoluut.

Daniel

Ik denk dat we hiermee aan het einde van onze tijd zijn gekomen. Bedankt aan ons publiek voor het luisteren naar deze podcast. We waarderen het zeer dat jullie de tijd hebben genomen. Als jullie nog verdere vragen hebben naar aanleiding van wat jullie vandaag hebben gehoord, aarzel dan niet om contact met mij of het team op te nemen. Dank ook aan jou, Jorrit, en we wensen jullie allemaal een fantastische rest van de week.