30 JANUARI 2025
Nu Institutioneel: beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed weer interessant
In de huidige economische context, waarin renteniveaus fluctueren en de vastgoedmarkt zich heeft aangepast, biedt niet-beursgenoteerd vastgoed interessante kansen voor beleggers. In deze Nu Institutioneel beantwoorden we vijf vragen die inzicht geven in waarom dit een goed moment kan zijn om te investeren in privaat vastgoed, hoe sector- en objectverschillen een rol spelen, en waarom maatwerk en impact steeds belangrijker worden voor institutionele beleggers. We bespreken de noodzaak van een proactieve benadering en hoe beleggers kunnen inspelen op actuele trends en thema’s om waarde te creëren en risico’s te beheersen.
Waarom kan het nu een goed moment zijn om te beleggen in privaat vastgoed?
In onze outlook schreven we al dat alternatieve beleggingen zoals niet-beursgenoteerde infrastructuur, landbouwgrond en niet-beursgenoteerd vastgoed onder WTP steeds interessanter worden. De vooruitzichten voor niet-beursgenoteerd vastgoed zijn de afgelopen jaren veranderd. Na de stijging van de renteniveaus in 2022-2023 zijn de vastgoedwaarderingen gedaald, maar sinds het tweede kwartaal van 2024 zien we een herstel in Europa. In de grafiek worden de vastgoedrendementen, zoals gemeten door MSCI/IPD weergegeven vanaf het derde kwartaal van 2022 tot en met het derde kwartaal van 2024. Wat opvalt is dat alle sectoren flink in waarde gedaald zijn 12 tot 24%. Sinds het tweede kwartaal zijn de waarderingen gestabiliseerd en weer licht gestegen. Zie onderstaande grafiek van MSCI.
Grafiek: Europese MSCI kapitaalwaarden Q2 20222- Q4 2024 in %, kwartaal op kwartaal en cumulatief
Bron: 2025 MSCI inc. All rights reserved. Beleggen brengt risico's met zich mee, u kunt uw inleg verliezen. De waarde van uw beleggingen is mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de financiële markten. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Vandaag de dag kan het instapmoment aantrekkelijk zijn omdat de aanvangsrendementen aanzienlijk zijn gestegen en de vraag van huurders sterk blijft, terwijl het aanbod van nieuwe objecten achterblijft. Dit resulteert in goede bezettingsgraden en aantrekkelijke huurgroei. Voor specifieke fondsen hebben de potentie op rendementen van meer dan 10%, wat het belang onderstreept van het selecteren van de juiste fondsen en objecten. Echter, deze positieve vooruitzichten gelden niet voor alle fondsen en objecten. Het is daarom belangrijk om de fondsen met de juiste objecten te selecteren.
Waarom werkt het meer traditionelere vastgoedbeleggen niet meer?
Vandaag de dag kan het instapmoment aantrekkelijk zijn omdat de aanvangsrendementen aanzienlijk zijn gestegen en de vraag van huurders sterk blijft, terwijl het aanbod van nieuwe objecten achterblijft. Dit resulteert in goede bezettingsgraden en aantrekkelijke huurgroei. Voor specifieke fondsen hebben de potentie op rendementen van meer dan 10%, wat het belang onderstreept van het selecteren van de juiste fondsen en objecten. Echter, deze positieve vooruitzichten gelden niet voor alle fondsen en objecten. Het is daarom belangrijk om de fondsen met de juiste objecten te selecteren.
Waarom werkt het meer traditionelere vastgoedbeleggen niet meer?
Investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed heeft zich de afgelopen decennia snel ontwikkeld. Traditioneel werd een ALM-studie (Asset Liability Management) uitgevoerd, waaruit bijvoorbeeld bleek dat er gealloceerd moest worden naar Europees vastgoed. Vervolgens werd een Europees vastgoedfonds gekozen met een hoge Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) rating en lage kosten. Deze buy & hold benadering heeft de afgelopen twee decennia geen goede resultaten opgeleverd.
De variatie in vastgoedprijzen binnen een bepaalde markt of regio is enorm toegenomen. Dit geldt zowel voor sectorrendementen als voor fondsrendementen binnen dezelfde sector. Dit is niet verrassend, aangezien elk vastgoedobject uniek is en zijn eigen vraag- en aanboddynamiek heeft. Als je bijvoorbeeld in 2012 in kantorenvastgoed had geïnvesteerd en deze investering tot vandaag had aangehouden, zou het rendement aanzienlijk achtergebleven zijn bij de verwachtingen uit de ALM-studie waarop de allocatiebeslissing was gebaseerd.
Daarom is het belangrijk om vooruit te kijken en tijdig afscheid te nemen van investeringen die in de problemen zijn of dreigen te komen. Omdat de verhandelbaarheid lastiger is, kan het juist bij illiquide investeringen voordelig zijn om als een van de eersten in en uit te stappen. Investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed vereist dan ook een gedetailleerde benadering. Het is essentieel om continu en consistent de onderliggende objecten te analyseren, zelf een verwacht rendement te bepalen, de manager uit te dagen en vroegtijdig potentiële problemen te signaleren en daarop te acteren.
Waarom zijn er steeds grotere verschillen binnen sectoren en bijbehorende fondsen?
Het wordt steeds belangrijker om door de fondsen heen te kijken naar de onderliggende vastgoedobjecten. Dit heeft verschillende oorzaken. De zekerheid omtrent de waarde van vastgoed is de afgelopen jaren afgenomen door de gestegen rente en de daaropvolgende prijsaanpassingen. We zien dat deze afwaardering bij sommige objecten al volledig is doorgevoerd, terwijl bij andere objecten de grootste afschrijving nog moet komen.
De liquiditeit in de vastgoedmarkt is sterk gedaald, maar komt nu snel terug, vooral voor woningen en logistiek. Hierdoor zijn er meer referentietransacties die taxateurs gebruiken bij het vaststellen van de waarde en is daarmee de zekerheid van die taxatie gestegen; de taxatiewaarde geeft nu een realistischer beeld van een mogelijke verkoopwaarde.
Echter, in de kantorenmarkt zien we nog weinig transacties door toegenomen onzekerheid, voornamelijk gedreven door thuiswerken en strengere duurzaamheidseisen. Mogelijke kopers vinden het moeilijk om deze factoren in te schatten en geven daarom de voorkeur aan andere sectoren of eisen een grote risicomarge, waardoor biedingen ver onder de vraagprijs liggen. Het is cruciaal om elk individueel object grondig te analyseren om geen onnodige risico’s te lopen.
Hoe beïnvloeden klimaat- en milieurisico’s de vastgoedmarkt?
Klimaat- en milieurisico’s hebben een steeds grotere impact op de vastgoedmarkt. De Nederlandsche Bank (DNB) benadrukt het belang van inzicht in de onderliggende objecten van beleggingsfondsen. In haar best practices wijst DNB erop dat het essentieel is om de details van een beleggingscategorie te begrijpen. In de Gids voor de beheersing van klimaat- en milieurisico’s van maart 2023 wordt bijvoorbeeld vermeld dat de impact van klimaat- en milieurisico’s vaak pas duidelijk wordt wanneer de beleggingsportefeuille wordt geanalyseerd op het niveau van activiteit, onderneming, regio of sector. Het is dus essentieel om klimaat- en milieurisico’s op objectniveau in kaart te brengen en verschillende klimaatrisico-scenario’s door te rekenen om de impact op de vastgoedwaarde te bepalen. Binnen onze vastgoedbenadering brengen wij niet alleen de klimaat- en milieurisico’s in kaart, maar rekenen we ook verschillende klimaatrisico-scenario’s door om de impact op de vastgoedwaarde van alle individuele objecten te bepalen. De objecten met de grootste verwachte waardedalingen bespreken we met de fondsmanagers. Dit om te bepalen hoe fondsmanagers deze risico’s managen en om potentiële problemen vroegtijdig te signaleren.
Waarom groeit de behoefte aan maatwerk in vastgoedallocatie?
Institutionele beleggers willen steeds vaker duidelijke accenten leggen die passen bij hun ambities en de achterban. Dit betreft zowel de allocatie naar sectoren als naar bepaalde thema’s zoals maatschappelijke impact. De rendementsvooruitzichten van de verschillende sectoren verschillen sterk, waardoor institutionele investeerders duidelijkere keuzes maken in de sectorallocaties en deze jaarlijks herzien. Daarnaast willen Nederlandse institutionele beleggers graag impact maken, bij voorkeur dicht bij huis, wat goed mogelijk is via niet-beursgenoteerde vastgoedallocaties. Er is vaak discussie over wat precies “impact” is of wat kwalificeert als “impact”. Om hier een antwoord op te geven doen wij uitgebreide analyses om de mate van impact van de verschillende investeringen te bepalen. We gebruiken hiervoor een vragenlijst, spreken met de manager en bezoeken een selectie van de objecten. We bepalen de mate van impact en koppelen aan de manager terug waar wij verbeterpunten zien. Op deze verbeterpunten blijven we in dialoog.
Waar is er aansluiting bij de achterban met betrekking tot vastgoedbeleggingen?
Op dit moment zien wij de beste mogelijkheden binnen de zorgvastgoedsector. Er zijn verschillende fondsmanagers die gespecialiseerd zijn in zorgvastgoed. Deze managers hebben goede relaties met zorgaanbieders, een langjarig track record en een gediversifieerde portefeuille. Hierdoor zijn de risico’s en aanloopkosten kleiner. Het verwachte rendement is aantrekkelijk en de mate van impact die wordt gemaakt is hoog omdat door de vergrijzing de zorgen over “wie gaat er later voor mij gaat zorgen” steeds groter worden. Daarnaast vergroot de toegang tot de zorg.
Veel institutionele partijen hebben al een deel van hun portefeuille geïnvesteerd in Nederlandse woningenfondsen. Deze fondsen hebben tussen de 15% en 55% van hun portefeuille geïnvesteerd in het sociale en midden segment met huren tot €1158,- per maand. Het andere deel van de portefeuille bestaat uit woningen met huren boven €1158,- per maand. We zien dat deze fondsen met een deel van hun portefeuille impact maken, maar niet met de gehele portefeuille. Daarnaast is impact maken niet een doel op zich. We zien bij deze fondsen nog veel mogelijke verbeteringen om aantrekkelijker te worden als impactvolle propositie. Dit kan bijvoorbeeld door duidelijke impactdoelstellingen te bepalen en te rapporteren over de voortgang van deze doelstellingen.
Door de huidige marktomstandigheden, met stijgende aanvangsrendementen en een sterke vraag van huurders, kan het een gunstig moment zijn om te investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed. Het is echter cruciaal om een gedetailleerde en proactieve benadering te hanteren, waarbij klimaat- en milieurisico’s, sectorverschillen en maatwerk in vastgoedallocatie centraal staan.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden en hoe u kunt profiteren van de huidige kansen in niet-beursgenoteerd vastgoed bekijk dan onze fiduciar management dienstverlening, of neem vandaag nog contact met ons op.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden en hoe u kunt profiteren van de huidige kansen in niet-beursgenoteerd vastgoed bekijk dan onze fiduciar management dienstverlening, of neem vandaag nog contact met ons op.
Disclaimer
Van Lanschot Kempen Investment Management (VLK IM) heeft een vergunning als beheerder van diverse ICBE’s en ABI’s en is bevoegd om beleggingsdiensten te verlenen en staat als zodanig onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Dit document wordt u slechts ter informatie aangeboden en biedt onvoldoende informatie om een beleggingsbeslissing te kunnen nemen. Dit document bevat geen beleggingsadvies, geen beleggingsaanbeveling, geen research, noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument, en mag dan ook niet als zodanig geïnterpreteerd worden. De hierin opgenomen visie is onze visie per de datum van dit document en deze kan, zonder voorafgaande mededeling, onderhevig zijn aan wijzigingen.
Algemene risico’s behorend bij beleggen in vastgoedstrategieën
Alle beleggingen zijn onderhevig aan marktschommelingen. Beleggen in een vastgoedstrategie kan onderhevig zijn aan vastgoedrisico's, landenrisico's en beursrisico's, die een negatieve invloed kunnen hebben op de prestaties. Onder ongebruikelijke marktomstandigheden kunnen de specifieke risico's aanzienlijk toenemen. Potentiële investeerders moeten zich ervan bewust zijn dat veranderingen in de werkelijke en waargenomen fundamenten van een bedrijf kunnen resulteren in veranderingen in de marktwaarde van de aandelen van een dergelijk bedrijf. Beleggen in particuliere (niet-beursgenoteerde) beleggingsstrategieën, kan betrekking hebben op activa die niet-liquide zijn, moeilijk te waarderen zijn en/of blootgesteld zijn aan een hoog markt-, krediet- en liquiditeitsrisico, inclusief het risico van insolventie of ban. In dergelijke omstandigheden zal het vermogen van een belegger om zijn belang in de strategie af te lossen beperkt zijn vanwege een gebrek aan beschikbare liquide activa. Investeren brengt risico's met zich mee, u kunt uw inleg verliezen. De waarde van uw investeringen is ook afhankelijk van ontwikkelingen op de financiële markten. Prestaties uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.