Over hypotheekrenteaftrek, betalingsachterstanden en belastingboxen
In welke boxen mag of moet u uw hypotheek onderbrengen, bijvoorbeeld bij een betalingsachterstand of lage rente? En wat is fiscaal gunstig?
Hebt u een hypotheek1 voor de aanschaf of verbouwing van uw eigen woning afgesloten? Dan is de rente die u daarvoor betaalt onder voorwaarden aftrekbaar voor de inkomstenbelasting in box 1. Sinds 2013 geldt voor nieuwe hypotheken de aanvullende voorwaarde dat u de hypotheek in maximaal dertig jaar moet aflossen2. De aflossing moet gedurende die dertig jaar minimaal annuïtair worden gedaan. Sneller mag uiteraard ook, bijvoorbeeld via een lineaire aflossing.
Renteaftrek
Wat gebeurt er als u door financiële problemen niet aan uw maandelijkse hypotheekbetaling kunt voldoen en er een betalingsachterstand ontstaat? Dan ontstaat er ook een achterstand op het annuïtaire aflossingsschema dat de fiscus eist. Daarmee komt ook de aftrek van de rente in gevaar.
Voor die situatie is er een tegemoetkoming. Als u de betalingsachterstand uiterlijk in het jaar volgend op het jaar waarin deze is ontstaan inhaalt, blijft de rente gewoon aftrekbaar.
Als u voorziet dat u de betalingsachterstand niet binnen deze termijn kunt inhalen, dan moet u met de bank in onderhandeling om de hypotheek te herzien. Lukt dat niet, dan verhuist de hypotheek van box 1 naar box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar in box 13. De schuld komt dan wel in mindering in box 3, maar daar hebt u fiscaal alleen maar voordeel van als u daar ook box 3-vermogen tegenover hebt staan.
Kan die hypotheek daarna nooit meer terug naar box 1? Bij de wijziging van de wet in 2013 was dat inderdaad het geval: eenmaal verhuisd naar box 3 kon de hypotheek niet meer terug naar box 1. Dit is echter in 2016 aangepast. Als u op een later moment de achterstand in de annuïtaire aflossingsverplichting alsnog volledig inhaalt, verhuist de hypotheek op dat moment weer van box 3 naar box 1 en is de rente weer aftrekbaar.
Van aflossingsvrije naar annuïtaire hypotheek
Als de hypotheek vanaf aanvang al niet voldoet aan de aflossingseis, doordat u bijvoorbeeld uw hypotheek aflossingsvrij hebt afgesloten, dan zit de hypotheek sowieso in box 3. Maar als u op een later moment deze hypotheek omzet naar een annuïtaire hypotheek met een looptijd van maximaal dertig jaar, dan verhuist de hypotheek ook van box 3 naar box 1 en is de rente in box 1 aftrekbaar. Dit geldt natuurlijk alleen als de box 3-lening destijds is aangegaan voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning.
Hebt u veel vermogen in box 3? Dan is met de huidige lage rentestand een box 3-hypotheek fiscaal vaak gunstiger dan een box 1-hypotheek. Als de hypotheekrente echter bij een renteherziening in de toekomst gaat stijgen, kan het weer voordeliger zijn om de rente in box 1 in aftrek te brengen. Dat kunt u bereiken door uw aflossingsvrije hypotheek dan om te zetten in een annuïtaire hypotheek.
Overigens kan gehele of gedeeltelijke aflossing van uw hypotheek uit eigen middelen ook een overweging zijn. Welke optie voor u interessant is, is erg afhankelijk van uw individuele situatie. Laat u daarom goed adviseren door uw hypotheek-/fiscaal adviseur.
Geschreven naar de stand van zaken op 21 augustus 2019
Noten
- De fiscale term is eigenwoningschuld en daarvoor geldt niet de eis dat er een hypotheekrecht gevestigd moet zijn. Voor de leesbaarheid hanteren wij in dit blog de term hypotheek.
- Als de hypotheek onder overgangsrecht valt, dan geldt er geen aflossingsverplichting.
- Afhankelijk van de situatie verhuist de lening twee tot vier jaar na het ontstaan van de betalingsachterstand naar box 3.