Samen een huis kopen? Zo voorkom je beperking van renteaftrek

Chris en Charlotte hebben al een tijd een lat-relatie en willen samen een nieuwe woning kopen van € 600.000. Ze worden ieder voor 50% eigenaar. Charlotte zegt haar huurwoning op en Chris verkoopt zijn huidige woning voor € 400.000. De annuïteitenhypotheek van € 300.000 die Chris zeven jaar geleden heeft afgesloten wordt afgelost en hij brengt de overwaarde van € 100.000 in. Voor de nieuwe hypotheek van € 500.000 zijn beiden naar de bank toe hoofdelijk aansprakelijk. De annuïteitenhypotheek wordt opgesplitst in twee delen: € 300.000 met een looptijd van 23 jaar (in verband met de reeds verstreken looptijd van de vorige lening van zeven jaar) en € 200.000 met een looptijd van 30 jaar.

Hoe zit het nu met de hypotheekrenteaftrek? De Belastingdienst gaat ervan uit dat ieder de helft van elk hypotheekdeel afgesloten heeft, dus ieder € 150.000 voor 23 jaar en € 100.000 voor 30 jaar. Dat uitgangspunt heeft nadelige consequenties voor de aftrek. Voor Charlotte is dit de eerste keer dat ze een eigen woning koopt, dus zij mag de rente over haar leningsdelen aftrekken. Maar Chris heeft door de verkoop van zijn woning een eigenwoningreserve gerealiseerd van € 100.000. Zijn aandeel in de woning is € 300.000, maar hij kan door de realisatie van zijn eigenwoningreserve maar over maximaal € 200.000 de hypotheekrente aftrekken. Daarnaast moet Chris in verband met zijn vorige hypotheek zijn nieuwe hypotheekdelen in maximaal 23 jaar aflossen om de rente te kunnen aftrekken. En door de toerekening van de helft van ieder leningsdeel doet hij dit maar voor € 150.000. Hierdoor heeft Chris slechts recht op hypotheekrenteaftrek over € 150.000 en Charlotte over € 250.000; in totaal maar € 400.000. De resterende hypotheek van € 100.000 verhuist naar box 3, waardoor de rente over dat deel niet aftrekbaar is.

Het voorbeeld van Chris en Charlotte geeft overigens maar één aspect aan, afhankelijk van de situatie kunnen er nog meer aftrekbeperkingen optreden.

Volgens de toenmalige staatssecretaris van Financiën (Menno Snel) is deze aftrekbeperking een onbedoeld gevolg van de wetgeving. In 2018 heeft hij een goedkeurend besluit uitgevaardigd waarmee deze aftrekbeperkingen zoveel mogelijk gerepareerd worden. Het besluit leidt in de meeste gevallen ook inderdaad tot meer recht voor partners op renteaftrek in box 1. Er is echter wel een aantal voorwaarden gesteld. Een van de voorwaarden is dat het eigenwoningverleden van beide partners 50/50 verdeeld moet worden. Dat is een onherroepelijke keuze, ook als de partners op enig moment uit elkaar gaan. Voor de partner zonder eigenwoningverleden kan dat ongunstig uitwerken.

Per 2022 is dit Snel-besluit in aangepaste vorm in de wet opgenomen. Een belangrijk verschil met het besluit is dat niet langer alle aspecten van het eigenwoningverleden met de partner gedeeld moeten worden, maar voor sommige onderdelen bestaat nu een keuze en voor andere regelingen een verplichting.

Hoe kunt u dit nu voorkomen? Daarvoor kunt u een zogenoemde draagplichtovereenkomst opmaken. Dat kan in een notariële samenlevingsovereenkomst, maar u kunt het ook in een onderhandse overeenkomst regelen. Daarin spreekt u af wie voor welk deel van de hypotheek aansprakelijk is. Naar de bank toe blijft ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel, maar in de onderlinge verhouding wijkt u daar vanaf.

 

In het voorbeeld van Chris en Charlotte moeten zij dan afspreken dat Chris aansprakelijk is voor € 200.000 met een looptijd van 23 jaar, en Charlotte voor Є 100.000 met een looptijd van 23 jaar en € 200.000 met een looptijd van 30 jaar. Daarmee hoeven ze zich niet op de wettelijke regeling te beroepen om de hele hypotheekrente aftrekbaar te maken. Bovendien vindt er geen overheveling plaats van het eigenwoningverleden van Chris naar Charlotte.

Een draagplichtovereenkomst kan alleen als u gehuwd bent onder huwelijkse voorwaarden, waarbij de woning en hypotheek uitgesloten zijn als gemeenschappelijk vermogen. Hetzelfde geldt uiteraard voor een geregistreerd partnerschap. Dus als u gehuwd bent zonder het maken van huwelijkse voorwaarden kunt u geen gebruik maken van een draagplichtovereenkomst, maar bent u aangewezen op de wettelijke regeling om de aftrekbeperking te voorkomen.