Spaarvariant: hypotheek in box 3 nog interessant?

Als u voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning een hypotheek nodig heeft, komt u voor twee vragen te staan. Ten eerste: in welke box behaalt u het grootste fiscale voordeel, box 1 of box 3? En ten tweede: wat betekent de invoering van de spaarvariant in 2023 voor deze keuze?

Als u de hypotheek in box 1 opgeeft, dan is de werkelijk betaalde rente aftrekbaar. Het voordeel van de aftrek is afhankelijk van de hoogte van uw box 1-inkomen. Als uw inkomen in de hoogste schijf (49,5%) wordt belast, is er sprake van een aftrekbeperking. Dit jaar is de rente namelijk nog aftrekbaar tegen maximaal 40%, met ingang van 2023 is dat nog maar maximaal 36,93%.

Naast de aftrek van rente heeft u in box 1 te maken met een bijtelling van het eigenwoningforfait. Voor 2023 is de bijtelling 0,35% tot een WOZ-waarde van € 1.200.000, voor het meerdere is dat 2,35%. De bijtelling wordt belast tegen het progressieve tarief. Is uw inkomen hoger dan € 73.000, dan betaalt u 49,5% over het eigenwoningforfait, terwijl de rente maar aftrekbaar is tegen 36,93%.

Voor vermogenden kon het tot nu toe aantrekkelijk zijn om ervoor te zorgen dat de lening voor de eigen woning in box 3 terechtkwam. Zeker met de tot voor kort zeer lage rente is het fiscale voordeel van de hypotheek in box 3 veel groter dan in box 1. In het huidige box 3-systeem komt de hypotheekschuld namelijk volledig in mindering op het box 3-vermogen. Bij een box 3-vermogen boven circa € 1 miljoen (partners € 2 miljoen) loopt de besparing aan box 3-belasting op tot 1,71% over de hypotheekschuld. En daarbovenop komt dan nog de besparing aan box 1-belasting door de wet Hillen-korting van het eigenwoningforfait.

In de spaarvariant worden schulden in box 3 vanaf 2023 anders behandeld dan nu. In plaats van aftrek van de schuld van het box 3-vermogen, wordt er nu een forfaitaire rente van circa 2,5% in aftrek gebracht op het box 3-inkomen, ongeacht de daadwerkelijk betaalde rente. Ten opzichte van de huidige box 3-systematiek kan het fiscale voordeel in de spaarvariant daardoor lager uitvallen. Heeft u al een box 3-hypotheek met een lage rente? Dan is het vermoedelijk nog steeds aantrekkelijk dat de eigenwoninglening in box 3 zit. Maar met de huidige gestegen rente kan het voordeliger zijn om de hypotheek in box 1 te hebben. In box 1 wordt namelijk de werkelijke rente in aftrek gebracht, in plaats van de forfaitaire rente.

U heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 1,5 miljoen en een hypotheek van € 1 miljoen met een rente van 1,7%. Uw box 3-vermogen is € 2 miljoen (effectenportefeuille). Uw inkomen is € 120.000. Het belastingvoordeel van een box 3-hypotheek ten opzichte van een box 1-hypotheek bedraagt € 7.700. Maar is uw rente 4%, dan slaat dat voordeel om in een nadeel van bijna € 800.

Voor diegenen die de afgelopen jaren hun hypotheek naar box 3 hebben gebracht en geprofiteerd hebben van de lage rentestand zal in de meeste gevallen de hypotheek in box 3 nog wel gunstiger zijn dan een hypotheek in box 1. Maar als u nu de hypotheek moet afsluiten tegen de huidige rente, kan dat mogelijk anders zijn. Dat hangt sterk af van uw persoonlijke situatie. Als uw hypotheek bijvoorbeeld ongeveer gelijk is aan de omvang van uw box 3-bezittingen, betaalt u met een box 3-hypotheek namelijk geen box 3-belasting. Dit lijkt vreemd, maar is een gevolg van de berekeningsmethode van de spaarvariant. In mijn blog ‘Box 3: de spaarvariant en schulden nader bekeken’ leest u hier meer over.

Als u nu uw hypotheek in box 3 heeft, kan deze dan weer terug naar box 1 als blijkt dat dit gunstiger is? Dat hangt ervan af. Als u uw toenmalige box 1-hypotheek heeft afgelost uit eigen middelen en op een later moment weer opgenomen heeft in box 3, dan kan deze hypotheek niet terug naar box 1. Het causaal verband tussen de woning en de lening is daardoor namelijk verbroken.

Uw hypotheek kan mogelijk wel terug naar box 1 als:

• u een woning gekocht heeft na 1 januari 2013, en 
• u uw hypotheek naar box 3 gebracht heeft door niet te voldoen aan de voorwaarden om voor renteaftrek in aanmerking te komen. 

Geldt dit voor u? Dan moet de hypotheek omgezet worden naar een annuïtaire hypotheek met een looptijd van maximaal 30 jaar om deze weer in box 1 te krijgen.

Door alle veranderingen is het lastig om te beoordelen wat de concrete consequenties in uw persoonlijke situatie zijn. Raadpleeg daarom uw fiscalist om te kijken of u veranderingen in uw financiële situatie aan moet brengen. Natuurlijk kunt u ook altijd contact opnemen met uw private banker en/of financieringsspecialist.

De forfaitaire rente van circa 2,5% voor box 3-schulden wordt pas definitief vastgesteld na het betreffende belastingjaar. Deze rente is gebaseerd op de gemiddelde rente op uitstaande woninghypotheken over 2023. We weten dus pas in januari/februari 2024 wat de forfaitaire rente over 2023 is. Met de huidige renteontwikkelingen kan die mogelijk op een hoger percentage uitkomen. Dat is lastig plannen.

Als de Eerste en Tweede Kamer akkoord gaan, treedt het Belastingplan 2023 per 1 januari 2023 in werking. In de komende weken diepen we een aantal onderwerpen met betrekking tot de spaarvariant verder uit in onze blogs. Lees ook onze andere Prinsjesdagblogs. 

Geschreven naar de stand van zaken op 27 oktober 2022.