Woningverhuurders opgelet: aanpassing leegwaarderatio leidt tot hogere box 3-heffing
Wat is de stand van zaken?
Verhuurt u een woning in Nederland en heeft uw huurder recht op huurbescherming? Dan geldt de leegwaarderatio voor u. Dat zit zo:
Verhuurde woningen worden in box 3 belast. De leegwaarderatio vermindert de WOZ-waarde van die woningen. De achterliggende gedachte is dat een woning in verhuurde staat minder waard is dan een woning die niet verhuurd wordt. De vermindering hangt af van het rendement: dat is de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde. De korting op de WOZ-waarde is minimaal 15% en loopt op tot maximaal 55%. Dit levert u als verhuurder dus een belastingbesparing in box 3 op.
Het kabinet stelt nu dus voor om de leegwaarderatio te handhaven en de huidige percentages vanaf 2023 te actualiseren. Daarnaast wil het kabinet de regeling aanscherpen:
- tijdelijke contracten, dus ook die van maximaal twee jaar, worden uitgesloten;
- bij verhuur aan gelieerde partijen, zoals familie, wordt het percentage op 100% gesteld.
Wat betekent de aanpassing voor u?
Door de aanpassing van de leegwaarderatio gaan veel vastgoedbeleggers meer inkomstenbelasting betalen in box 3. Let op: de leegwaarderatio geldt niet voor alle vastgoedbeleggingen. Verhuurt u bijvoorbeeld vakantiewoningen of bedrijfsmatig vastgoed? Dan is de leegwaarderatio niet van toepassing.
Voorbeeld met leegwaarderatio
De heer Hermans verhuurt een bescheiden appartement in Hoogeveen aan huurders met huurbescherming. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt € 200.000. De maandelijkse huurprijs is aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is € 5.700 (12 x € 475). De jaarhuur is 2,85% van de WOZ-waarde (€ 5.700 x 100%/€ 200.000). Op basis van de onderstaande tabel levert dit rendement een leegwaarderatio van 56% op. De waarde van de verhuurde woning voor box 3 is 56% x € 200.000 = € 112.000.
Tabel leegwaarderatio 2022 en voorstel SEO Economisch Onderzoek (SEO) voor actualisatie
Als de leegwaarderatio wordt aangepast, betaalt de heer Hermans dus over € 168.000 (= 84% x € 200.000) box 3-heffing in plaats van over € 112.000. Vanaf 2023 zal dat waarschijnlijk leiden tot een jaarlijkse extra heffing van 1,71% x € 56.000 = € 957.
Gevolgen voor erf- en schenkbelasting
Wordt u door een schenking of erfenis eigenaar van een woning die wordt verhuurd aan iemand die huurbescherming geniet? Dan blijft het mogelijk om de leegwaarderatio toe te passen. Maar het kabinet komt ook met een voorstel om de leegwaarderatio voor de schenk- en erfbelasting vanaf 2023 aan te passen.
Naast de wijziging van de leegwaarderatio zijn er nog meer veranderingen op komst. Dit wijzigt er voor vastgoedbeleggers:
Tabel leegwaarderatio 2022 en voorstel SEO Economisch Onderzoek (SEO) voor actualisatie
| Meer dan | Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde | ||
|---|---|---|---|
Maar niet meer dan | Huidige leegwaarderatio | Voorstel SEO | |
0% | 1% | 45% | 73% |
1% | 2% | 51% | 79% |
2% | 3% | 56% | 84% |
3% | 4% | 62% | 90% |
4% | 5% | 67% | 95% |
5% | 6% | 73% | 100% |
6% | 7% | 67% | 100% |
7% | - | 85% | 100% |
Heffing box 3 verandert
VpB- en box 2-tarief wijzigen
Wet excessief lenen in werking
Overdrachtsbelasting omhoog
Tot slot: overweegt u vastgoed te kopen? Dan zult u er rekening mee willen houden dat het tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 gaat stijgen. In de Voorjaarsnota 2022 is voorgesteld het tarief van 8% naar 10,1% te verhogen. Het tarief voor de woning die uw hoofdverblijf is, blijft 2% (of 0% voor starters).
Kortom, er komen fiscale wijzigingen aan die impact hebben als u vastgoed heeft of wilt aankopen. Uiteraard moeten alle wetsvoorstellen eerst nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.
Meer weten?
Laat u goed voorlichten door uw fiscalist. Uw private banker kijkt graag met u mee. Meer weten over vastgoedbeleggingen? Lees dan onze vastgoedwijzer.
Geschreven naar de stand van zaken op 14 juli 2022.