Een hypotheek afsluiten, hoe werkt dat?

Wat is mijn maximale hypotheek?

Welke gegevens heeft een hypotheekverstrekker nodig?

Hoelang duurt een hypotheekaanvraag?

Wat voor soort hypotheken zijn er?

Kan ik mijn hypotheek eerder aflossen?

Rente vastzetten of niet?

Wat zijn de regels rond een hypotheek en de belasting?

De hoogte van uw maximale hypotheekbedrag hangt af van verschillende factoren. Na de woningcrisis van 2013 zijn de regels voor hypotheken aangescherpt. Zo mag een hypotheek niet hoger zijn dan de taxatiewaarde van de woning.

De woningmarkt lijkt op dit moment misschien – met name in de Randstad – nogal overspannen. Veel kopers bieden meer dan de vraagprijs of de verkopende makelaar kiest voor een constructie waarbij verschillende geïnteresseerden een bod kunnen uitbrengen, waarbij het hoogste bod wint. Dat betekent dat huizen worden verkocht voor meer dan hun taxatiewaarde. Dat verschil moet worden betaald vanuit eigen middelen, dus spaargeld of een gift van ouders of grootouders.

Er is een kleine uitzondering: als geld wordt gebruikt om het huis duurzamer te maken, kan de hypotheek iets hoger uitvallen dan de taxatiewaarde. Maar dat extra bedrag moet ook daadwerkelijk worden besteed aan zonnepanelen, een warmtepomp of andere duurzaamheidsmaatregelen.

De hoogte van de hypotheek hangt niet alleen af van de waarde van de woning, maar ook van uw inkomenssituatie. Gebaseerd op uw inkomen kan een hypotheekadviseur uitrekenen wat een verantwoord hypotheekbedrag is. Met andere woorden: hoeveel geld de hypotheekverstrekker u zou willen lenen. Koopt u samen met uw partner? Dan worden uiteraard de inkomensgegevens van u allebei in die berekening meegenomen.

Om te laten zien wat uw inkomen is, wordt vaak gevraagd naar een jaaropgave of loonstroken. Ondernemers en zzp'ers kunnen geen loonstroken of jaaropgave overleggen. Zij moeten de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar tonen om een indruk te geven van hun inkomen. Geen vaste baan, maar nog een tijdelijk contract? Dan kan een intentieverklaring nodig zijn. Dat is een verklaring waarin de werkgever vastlegt dat een vast contract volgt na dit tijdelijke contract. 

Om een overzicht te krijgen van uw draagkracht worden ook andere financiële gegevens meegenomen. Openstaande schulden en financiële verplichtingen, bijvoorbeeld. Ook een eventuele studieschuld of alimentatie hoort daarbij.

Een rechttoe rechtaan hypotheekaanvraag duurt gemiddeld toch zo’n zes tot acht weken. Dat heeft ook te maken met de drukte bij een hypotheekverstrekker. Is er iets bijzonders aan de hand (een bijzonder huis zoals een rijksmonument of een bijzondere inkomenssituatie)? Dan kan dat oplopen naar een periode van meerdere maanden.

Er bestaan verschillende hypotheekvormen. De meest gangbare zijn: annuïteiten, lineair en aflossingsvrij.

• Annuïteitenhypotheek
  Een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd van de hypotheek afgelost. Elke maand betaalt u een vast maandbedrag: een combinatie van rente en aflossing. In het begin van de aflossingsperiode betaalt u meer rente en minder aflossing. Na verloop van tijd verandert deze verhouding naar meer aflossing en minder rente. Door af te lossen daalt namelijk het hypotheekbedrag en hoeft er minder rente te worden betaald.
  ​
• Lineaire hypotheek
  Ook een lineaire hypotheek wordt tijdens de looptijd afgelost. Elke maand betaalt u een vast bedrag aan aflossing, maar de rente wordt steeds lager. Daardoor daalt het maandbedrag elke maand.
  ​
• Aflossingsvrije hypotheek
  Een aflossingsvrije hypotheek wordt – het woord zegt het al – niet afgelost tijdens de looptijd van de hypotheek. Het maandbedrag bestaat uit enkel de rente. Dit zorgt voor lagere maandlasten, omdat u dus geen maandelijkse hypotheekaflossing betaalt. In plaats daarvan moet u aan het einde van de looptijd in een keer het hypotheekbedrag afbetalen. Uiteraard heeft u de mogelijkheid om tussentijds af te lossen.​

Een financiële meevaller, een erfenis, een gouden handdruk: soms heeft u de mogelijkheid om in een keer de hypotheek te verlagen door een extra bedrag af te lossen op de hypotheek. Elke hypotheekverstrekker heeft eigen regels rondom het vervroegd aflossen. Vaak is het mogelijk om een bepaald percentage van het hypotheekbedrag zonder vergoeding af te lossen. Lost u een bedrag af dat hoger ligt dan dat percentage? Dan betaalt u mogelijk een vergoeding.

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt de rentevaste periode bepaald. Dat is de periode waarin de rente niet zal stijgen of dalen. Loopt die termijn af, dan wordt de rente gehanteerd die op dat moment geldt. Een lange rentevaste periode betekent duidelijkheid over de maandelijkse lasten. Het nadeel: als de rente daalt, kunt u daar niet van profiteren. Daarom zijn er ook hypotheken met een flexibele rente, dan kan de rente per jaar of zelfs per maand anders zijn. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer is het soms mogelijk om een hogere hypotheek af te sluiten.

De hypotheekrente kan worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Daarom staan op een hypotheekberekening altijd bruto- en nettobedragen: maandbedragen met en zonder die hypotheekrenteaftrek. Dat bedrag kan elke maand worden uitbetaald, of eens per jaar bij de aangifte inkomstenbelasting. De hypotheekrente is maximaal dertig jaar aftrekbaar.

Ook andere kosten rond de aanschaf van een huis kunnen worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Dat zijn onder andere de kosten voor de notaris, de kosten voor het hypotheekadvies en de bemiddeling, taxatiekosten en een bouwkundig rapport. Is het nieuwe huis een nieuwbouwwoning? Dan zijn nog meer kosten aftrekbaar, zoals de bouwrente en de kosten voor een nieuwbouwdepot.