Tegenbewijsregeling box 3: wat betekent dit voor vastgoed in Nederland?

In box 3 worden verschillende soorten onroerend goed belast. Denk hierbij aan je vakantiewoning voor eigen gebruik, een (vakantie)woning die je verhuurt, een beleggingspand (niet-woning) en bijvoorbeeld een woning die je verhuurt aan je kind of ouders.

Wat betekent de voorgestelde tegenbewijsregeling voor de box 3-belasting over je vastgoed in Nederland? In deze blog zetten we dat voor je op een rij. Daarna krijg je een uitgebreid rekenvoorbeeld.

De hoofdregel is dat vastgoed in box 3 wordt belast op basis van een forfaitair rendement. In 2025 bedraagt het forfaitair rendement voor woningen 5,88% over de WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari 2024) waarbij eventueel de leegwaarderatio kan worden toegepast. De eerste € 57.684 (2025) van het totale vermogen is vrijgesteld in box 3 (heffingvrij vermogen) en als je een fiscaal partner hebt, kun je twee keer gebruikmaken van het heffingvrij vermogen (2 x € 57.684 = € 115.368).

Heb je een lening voor het vastgoed afgesloten? Dan is een forfaitaire rente over de lening aftrekbaar in box 3. Voor 2025 is de forfaitaire rente op schulden nog niet bekend. Voorlopig wordt uitgegaan van 2,62%. Na afloop van het kalenderjaar wordt de forfaitaire rente definitief bepaald. Je moet hierbij wel rekening houden met de schuldendrempel van € 3.800 per persoon.

Volgens het wetsvoorstel wordt een tegenbewijsregeling in box 3 ingevoerd. Op basis van de tegenbewijsregeling mag je in box 3 uitgaan van het werkelijk rendement als dit lager is dan het forfaitaire rendement. In het wetsvoorstel worden de uitspraken van de Hoge Raad als uitgangspunt genomen.

Op basis van het wetsvoorstel bestaat het werkelijk rendement uit de directe opbrengsten en de vermogensaanwas. Voor vastgoed betekent dit – kort gezegd – het volgende:

• de directe opbrengsten zijn de huurinkomsten in het jaar van ontvangst.
• de vermogensaanwas is het verschil tussen de waarde aan het einde en aan het begin van het jaar, ofwel de waardeverandering van het vastgoed in het betreffende jaar. Bij de waardering bestaat onderscheid tussen woningen en niet-woningen.

Voor een box 3-woning (een woning die niet het hoofdverblijf is) is de WOZ-waarde het uitgangspunt. Als de woning het hele jaar tot het box 3-vermogen behoorde, is de waardeverandering het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en aan het eind van het jaar (en dat laatste is de WOZ-waarde die wordt vastgesteld voor het volgende jaar). De WOZ-waarde loopt dus steeds een jaar ‘achter’: de WOZ-waarde die wordt vastgesteld voor het jaar 2025 is de WOZ-waarde die het vastgoed had op 1 januari 2024 (waardepeildatum). Als je een box 3-woning in de loop van het jaar hebt gekocht of verkocht, wordt een tijdsevenredig deel van de verandering van de WOZ-waarde over het hele jaar in aanmerking genomen als vermogensaanwas. Dit geldt voor zowel de koper als de verkoper.

Aandachtspunt: bij een box 3-woning die wordt verhuurd wordt mogelijk de leegwaarderatio toegepast!

Voor een box 3 beleggingspand (niet-woning) gaat het om de waarde in het economisch verkeer (= werkelijke waarde). Als het pand het hele jaar tot het box 3-vermogen behoorde, is de waardeverandering het verschil tussen de waarde in het economische verkeer aan het begin en aan het eind van het jaar. Die waarde kan worden vastgesteld door middel van een taxatie.

Kosten komen in beginsel niet in aftrek bij het werkelijk rendement voor de tegenbewijsregeling. Dit geldt bijvoorbeeld voor onderhoudskosten, verzekeringskosten, gemeentelijke belastingen en kosten VVE. 

Een waardestijging als gevolg van een investering in het onroerend goed, zoals verbetering of uitbreiding van de woning, hoeft niet te worden meegenomen. Voor woningen geldt dit alleen als de WOZ-waarde van het volgend jaar is herzien vanwege de verbouwing (herziene WOZ-beschikking op basis van artikel 18, derde lid Wet WOZ). 

Aandachtspunt: in de praktijk kan het zeer lastig zijn om te bepalen welke kosten kwalificeren als onderhoud en welke kosten kwalificeren als verbetering. Bespreek met je fiscalist hoe dit onderscheid in jouw situatie moet worden gemaakt.

De daadwerkelijke rente die je betaalt voor een lening in verband met het vastgoed in box 3 mag je in mindering op het werkelijk rendement brengen. Je hoeft hierbij geen rekening te houden met de schuldendrempel. Deze is alleen van toepassing bij de forfaitaire heffing.

Tot slot is in het wetsvoorstel opgenomen dat het eigen gebruik van onroerende zaken, zoals een vakantiehuis, niet hoeft te worden opgegeven voor de belastingjaren tot en met 2025. Vanaf belastingjaar 2026 moet wel met een voordeel vanwege eigen gebruik rekening worden gehouden, als gebruik wordt gemaakt van de tegenbewijsregeling. In deze blog gaan we hier niet verder op in. 

Om te laten zien hoe de tegenbewijsregeling voor vastgoed in Nederland werkt, geven we hierna een rekenvoorbeeld voor het jaar 2023.

Jan Pieterse (ongehuwd) heeft een woning in Amsterdam die hij verhuurt. Hij heeft geen ander vermogen in box 3. De WOZ-waarde 2023 van het pand bedraagt € 400.000 (waardepeildatum 1 januari 2022). De (zakelijke) huur is € 1.000 per maand. Hij heeft een lening op het pand van € 100.000 tegen een rente van 3%. Hij heeft in 2023 de woning laten schilderen, kosten € 5.000. De WOZ-waarde 2024 van het pand is gestegen naar € 415.000 (waardepeildatum 1 januari 2023). 

Op basis van deze uitgangspunten is in dit voorbeeld een forfaitaire box 3-heffing aantrekkelijker dan een box 3-heffing op basis van werkelijk rendement. Dit wordt met name veroorzaakt door de waardestijging van het vastgoed, het feit dat de kosten niet aftrekbaar zijn en er geen recht is op de toepassing van het heffingvrij vermogen. 

Of het gebruik van de tegenbewijsregeling in jouw situatie interessant is, is afhankelijk van je persoonlijke situatie. Overleg met je fiscaal adviseur over de gevolgen van het wetsvoorstel tegenbewijsregeling box 3 voor jouw situatie.

Het wetsvoorstel moet nu door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd. In de tussentijd hoef je niets te doen. Je ontvangt van de Belastingdienst een brief zodra het mogelijk is om het werkelijk rendement door te geven. Naar verwachting is dit mogelijk vanaf de zomer 2025 met het formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement (OWR)’. 

Dit is de tweede blog in de serie over wetsvoorstel tegenbewijsregeling box 3. Lees ook onze eerdere blogs:

• Box 3: wetsvoorstel tegenbewijsregeling is bekendgemaakt

 

Geschreven naar de stand van zaken op 21 maart 2025.