Box 3-uitspraak Hoge Raad: wat betekent dit voor uw vastgoed in Nederland?

De Hoge Raad heeft in de uitspraken van 6 juni 2024 regels gegeven hoe het werkelijk rendement moet worden bepaald. Het werkelijk rendement in een jaar wordt vastgesteld op basis van:

1. Het totale vermogen, dus inclusief banktegoeden en zonder aftrek van het heffingsvrij vermogen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het vermogen op 1 januari van het jaar, maar ook naar het rendement op alle vermogensbestanddelen in box 3 die de belastingplichtige in de loop van het jaar heeft gehad. 
2. Het nominale rendement, dus zonder rekening te houden met inflatie.
3. De gerealiseerde en ongerealiseerde opbrengsten. Naast de directe opbrengsten, zoals rente, dividend en huur, moet dus ook rekening worden gehouden met positieve en negatieve waardeveranderingen van het vermogen, ongeacht of die zijn gerealiseerd. Op 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad in een nieuwe box 3-uitspraak beslist dat voor de ongerealiseerde waardeverandering van woningen gekeken wordt naar het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het jaar.

Verder geldt bij de bepaling van het werkelijk rendement dat:

• de rente van box 3-schulden in mindering mag worden gebracht;
• met kosten geen rekening mag worden gehouden;
• positieve of negatieve rendementen in andere jaren niet mogen worden verrekend. 

De heer Pieterse (ongehuwd) heeft een woning in Amsterdam die hij verhuurt. Hij heeft geen overig vermogen in box 3. De WOZ-waarde 2023 van het pand bedraagt € 400.000 (waardepeildatum 1 januari 2022). De (zakelijke) huur is € 1.000 per maand. Hij heeft een lening op het pand van € 100.000 tegen een rente van 3%. Hij heeft in 2023 de woning laten schilderen, waarvoor de kosten € 5.000 bedragen. De WOZ-waarde 2024 van het pand is gestegen naar € 410.000 (waardepeildatum 1 januari 2023). 

Forfaitaire box 3-heffing in 2023

Werkelijk rendement in 2023

Op basis van deze uitgangspunten is in dit voorbeeld een forfaitaire box 3-heffing aantrekkelijker dan een box 3-heffing op basis van werkelijk rendement. Dit wordt met name veroorzaakt door de waardestijging van het vastgoed en het feit dat de kosten niet aftrekbaar zijn. In de uitwerking van het voorbeeld zijn de WOZ-waarden gebruikt voor het bepalen van de waardestijging (volgens de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2024). Het is nog niet helemaal duidelijk of er bij werkelijk rendement ook rekening mag worden gehouden met de leegwaarderatio. In het voorbeeld hebben wij hier nu géén rekening mee gehouden. Als we er wel rekening mee houden, dan wordt het verschil tussen forfaitair en werkelijk rendement kleiner, maar blijft het forfaitaire stelsel gunstiger.

Let op: u kunt niet per vermogensbestanddeel kiezen voor werkelijk of forfaitair rendement. De keuze die u maakt, betreft uw totale vermogen.

Staatssecretaris Van Rij heeft op 19 juni 2024 het wetsvoorstel over het toekomstige box 3-stelsel aangeboden aan de Raad van State. In het wetsvoorstel is onder andere opgenomen hoe de belasting over onroerende zaken in box 3 wordt berekend. Daarvoor geldt een vermogenswinstbelasting. Dit betekent dat bij indirect rendement de waardeontwikkeling wordt belast tijdens de periode dat belastingplichtige de onroerende zaken bezit. Bij direct rendement wordt onderscheid gemaakt tussen 3 categorieën:

1. Als een onroerende zaak minimaal 90% van het jaar verhuurd wordt, zijn de huurinkomsten belast en de jaarlijkse onderhoudskosten aftrekbaar;
2. Als een onroerende zaak het hele jaar niet wordt verhuurd, dan wordt het directe rendement berekend via een vastgoedbijtelling (2,65% over de WOZ-waarde);
3. Bij gemengd gebruik wordt gekeken naar de hoogte van de huurinkomsten en naar de hoogte van de vastgoedbijtelling. Het hoogste bedrag wordt belast.

Het doel is het nieuwe box 3-stelsel per 1 januari 2027 in te voeren. Dit wetsvoorstel moet dan nog wel door de Eerste en Tweede Kamer worden aangenomen.

De staatssecretaris heeft in een eerste reactie aangegeven dat de arresten en de gevolgen daarvan worden bestudeerd. Hij verwacht hiervoor ongeveer acht weken nodig te hebben. In de tussentijd hoeven belastingplichtigen niets te doen. Zij worden geïnformeerd zodra er meer duidelijk is. Belastingplichtigen voor wie de uitspraak van de Hoge Raad gevolgen heeft, ontvangen een brief van de Belastingdienst.

U kunt alvast het werkelijk rendement van uw box 3-vermogen in kaart brengen. Dan heeft u een indicatie wat aantrekkelijker is voor u: forfaitair of werkelijk rendement. Het bepalen van het werkelijk rendement in box 3 is afhankelijk van uw individuele situatie en kan complex zijn. Op dit moment is nog niet alles duidelijk. In het algemeen geldt dat als er sprake is van een redelijke waardestijging van het beleggingspand (en het verhuurd was in het betreffende jaar), de kans groot is dat het forfaitaire rendement aantrekkelijker is.